전세 계약 시 필수로 확인해야 할 체크리스트

전세 계약은 많은 금액이 오가는 중요한 거래이기 때문에 신중한 검토와 준비가 필수적입니다. 전세 계약 과정에서 작은 실수라도 발생하면 큰 금전적 피해로 이어질 수 있으며, 법적 분쟁에 휘말릴 위험도 있습니다. 따라서 계약 전부터 계약 후까지 철저히 확인하고 준비하는 것이 중요합니다. 이번 글에서는 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 사항들을 체크리스트 형태로 정리해 소개합니다. 이를 통해 전세 계약 시 발생할 수 있는 여러 문제를 예방하고, 안전하게 계약을 체결할 수 있도록 도와드리겠습니다.

전세 계약 전 필수 확인 사항

전세 계약을 준비할 때는 법적, 물리적, 재정적 요소를 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 특히 전세 사기나 예상치 못한 문제를 방지하기 위해서는 계약을 진행하기 전에 철저한 검토가 이루어져야 합니다.

등기부등본 확인

전세 계약을 체결하기 전에 가장 먼저 확인해야 할 문서는 등기부등본입니다. 등기부등본은 해당 부동산의 소유권, 저당권, 가처분 등의 권리관계를 명확히 보여주는 문서로, 이 문서를 통해 집이 안전한 상태인지 판단할 수 있습니다.

• 소유자 확인: 집의 소유자가 실제로 계약 상대방이 맞는지 확인하는 것은 매우 중요합니다. 만약 계약자가 소유자가 아닌 대리인이라면, 대리권을 증명할 수 있는 서류를 요청해 그 대리인이 법적 권한을 가지고 있는지 확인해야 합니다.
• 근저당권 유무: 주택에 근저당이 설정되어 있는지 확인하고, 근저당 금액이 전세금보다 많은지 여부도 반드시 확인해야 합니다. 근저당 금액이 전세금보다 클 경우, 경매 시 전세금을 돌려받지 못할 위험이 있으므로 신중히 검토해야 합니다.
• 가압류 및 가처분 여부: 가압류나 가처분이 설정된 주택은 향후 법적 문제가 발생할 가능성이 높습니다. 이러한 부동산은 계약을 피하는 것이 좋으며, 법적 리스크를 최소화하기 위해 사전에 이러한 문제들을 꼼꼼하게 점검해야 합니다.

집 상태 점검

계약 전에 주택의 상태를 철저히 점검하는 것도 매우 중요합니다. 겉으로 보기에는 문제가 없어 보일 수 있지만, 실제로는 여러 가지 문제가 숨어 있을 수 있기 때문에 신중하게 확인해야 합니다.

• 누수 및 곰팡이 문제: 오래된 집일수록 벽이나 천장에 습기 문제로 인해 곰팡이가 발생할 가능성이 큽니다. 벽지나 천장의 얼룩, 물 자국 등을 꼼꼼히 살펴보고, 습기가 많은 공간은 특히 주의 깊게 점검해야 합니다.
• 전기 및 배관 상태: 오래된 집일수록 전기 배선이 노후되었거나 배관이 문제가 있을 수 있습니다. 전기 배선이 안전한지, 배관이 막혀 있거나 누수가 발생하지 않는지 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
• 문제 발생 시 수리 여부: 계약 전에 발견한 문제는 반드시 집주인에게 알리고, 수리가 필요할 경우 이를 계약서에 명시해야 합니다. 수리 사항이 명확히 기록되지 않으면 추후 문제가 발생할 수 있습니다.                                                       

확정일자 및 전입신고

계약을 체결한 후에는 확정일자와 전입신고 절차를 반드시 진행해야 합니다. 이를 통해 법적으로 전세금을 보호받을 수 있는 권리를 확보할 수 있습니다.

• 확정일자: 확정일자는 임대차 계약서에 날짜를 도장 찍어 공적으로 인정받는 절차로, 이를 통해 임차인은 경매 등으로 주택이 처분될 때 우선 변제권을 가질 수 있습니다.
• 전입신고: 전입신고는 임차인이 실제로 해당 주택에 거주하고 있음을 신고하는 절차입니다. 이를 통해 전세금을 우선적으로 보호받을 수 있으며, 확정일자와 전입신고는 필수적으로 이행해야 합니다.

계약서 작성 시 유의사항

전세 계약서를 작성할 때는 계약 내용의 세부 사항을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 계약서에 명시된 항목 하나하나가 중요한 법적 근거가 될 수 있기 때문에, 세부 사항을 빠짐없이 기재하고 모든 내용을 명확히 이해한 후 서명하는 것이 중요합니다.

계약금과 잔금 조건 확인

전세 계약서에는 전세금 외에도 계약금과 잔금 지급 시기와 조건이 명시됩니다. 이 부분을 잘못 처리하면 계약 자체가 불리해질 수 있으므로 주의해야 합니다.

• 계약금 지급 시기: 계약금은 보통 전세금의 10% 정도를 계약서 작성 후에 지급하며, 계약금 지급 후에는 계약이 성립된 것으로 간주됩니다. 따라서 신중하게 결정해야 합니다.
• 잔금 지급 조건: 잔금은 보통 이사하는 날에 맞춰 지급되며, 확정일자와 전입신고를 완료한 후 지급하는 것이 안전합니다. 확정일자나 전입신고 없이 잔금을 지급하면 추후 문제가 발생할 수 있습니다.

계약 기간과 연장 조항

전세 계약 기간은 일반적으로 2년이며, 이후의 계약 연장에 대한 사항도 미리 명확히 명시해야 합니다.

• 계약 갱신청구권: 임차인은 한 번에 한해 2년간 계약 연장을 요구할 수 있는 갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 이를 계약서에 반영하고 집주인과 협의하여, 계약 기간 만료 시 원활한 연장이 가능하도록 준비해야 합니다.
• 연장 시 전세금 인상 조건: 전세금 인상은 법적으로 최대 5% 이내로 제한되어 있으며, 이를 계약서에 명시하고 집주인과의 협상에서 불리하지 않도록 대비해야 합니다.

중개수수료 및 기타 비용

부동산 중개인을 통해 전세 계약을 진행할 경우, 중개수수료와 기타 비용에 대한 사전 확인도 필수적입니다.

• 중개수수료 산정 기준: 전세금에 따라 중개수수료는 다르게 산정됩니다. 이를 사전에 중개인과 협의하여 정확히 계산해야 하며, 불필요한 비용이 발생하지 않도록 주의해야 합니다.
• 기타 비용: 전세 계약을 진행하는 과정에서 이사 비용, 가전제품 설치 비용 등 추가 비용도 발생할 수 있으니 미리 준비해야 합니다. 이러한 비용들은 종종 예산에 반영되지 않아 갑작스러운 부담이 될 수 있습니다.

계약 후 확인해야 할 사항

전세 계약이 체결된 후에도 확인해야 할 절차들이 남아 있습니다. 계약이 끝났다고 해서 모든 절차가 끝난 것은 아니므로, 전세금을 안전하게 보호하고 원활한 이사를 위해 필요한 사항들을 점검해야 합니다.

전세보증보험 가입 여부

전세금을 안전하게 보호하기 위해서는 전세보증보험에 가입하는 것이 매우 중요합니다. 전세보증보험은 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 경우, 보증 기관이 이를 대신 지급해주는 제도입니다.

• 가입 조건: 전세금, 전입신고 여부, 확정일자 등이 전세보증보험 가입 조건에 영향을 미치므로, 계약 후 이 절차들을 신속히 완료하고 보험에 가입하는 것이 좋습니다.
• 보증료: 보증료는 전세금에 따라 달라지며, 임차인이 부담하는 경우가 많습니다. 보증료를 지불하더라도 전세금을 안전하게 보호할 수 있기 때문에, 이를 고려하는 것이 좋습니다.                                                                                              

이사 후 잔금 지급

이사 후 잔금을 지급하기 전에 모든 절차가 완료되었는지 다시 한번 확인해야 합니다.

• 입주 상태 확인: 이사 전에 집주인이 약속한 수리가 완료되었는지 확인하고, 집 상태가 계약 당시와 동일한지 점검해야 합니다.
• 집 상태 최종 확인: 이사 후에도 추가적인 문제가 발생하지 않았는지 최종적으로 확인하고, 문제가 없을 경우 잔금을 지급하는 것이 안전합니다.

계약서 원본 보관

전세 계약서 원본은 추후 분쟁이 발생할 경우 중요한 증거 자료가 될 수 있으므로 안전하게 보관해야 합니다.

• 보관 장소: 계약서 원본은 분실되지 않도록 안전한 장소에 보관하되, 필요할 때 쉽게 찾을 수 있는 곳에 두는 것이 좋습니다.
• 사본 보관: 계약서 사본을 여러 장 만들어두면 원본 분실 시 대비할 수 있으며, 사본은 참고용으로 활용할 수 있습니다.

전세 계약 시 발생할 수 있는 문제들

전세 계약을 진행하다 보면 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 이러한 문제들을 사전에 방지하기 위해서는 발생할 수 있는 여러 리스크를 미리 파악하고 대비하는 것이 중요합니다.

전세 사기 예방

최근 들어 전세 사기로 인한 피해가 빈번하게 발생하고 있으므로, 사기 예방을 위해서는 주의사항을 충분히 숙지하고 있어야 합니다.

• 허위 매물 주의: 인터넷에서 본 매물이 실제와 다를 수 있습니다. 계약 전에 반드시 매물을 직접 방문하여 상태를 확인하고, 온라인 사진이나 설명만 믿고 계약하지 않는 것이 중요합니다.
• 명의 도용: 집주인이 아닌 사람이 집주인 행세를 하며 계약을 진행하는 경우가 종종 있으니, 반드시 등기부등본을 통해 소유주를 확인하고 소유자 본인과 직접 계약을 진행해야 합니다.

전세 계약 중도 해지 시 유의사항

전세 계약을 중도에 해지해야 할 상황이 발생할 수 있으며, 이때는 임대인과의 원활한 협의가 필요합니다. 또한 계약서를 통해 명시된 위약금과 조건을 반드시 확인해야 합니다.

• 계약 위약금: 전세 계약을 중도에 해지할 경우, 위약금이 발생할 수 있으며, 계약서에 명시된 대로 위약금을 지급해야 합니다. 계약 해지 전에 반드시 임대인과의 협의가 필요합니다.
• 새 임차인 구하기: 중도 해지 시 새로운 임차인을 구해야 하는 경우가 있습니다. 이때는 임대인과 협력하여 신속히 새로운 임차인을 구하고, 새 임차인과의 계약이 원활하게 이루어질 수 있도록 지원해야 합니다.